Préstamos para vivienda | Preguntas frecuentes

Un pago de la hipoteca habitualmente está compuesto de 4 partes:

• Principal: Reduce el saldo pendiente de la hipoteca.
• Intereses: Se aplican al costo del préstamo. Los pagos iniciales de la hipoteca tienen una fuerte ponderación a los intereses; por eso es mejor refinanciar cuanto antes cuando está pagando más principal.
• Impuestos*: El estado cobra los impuestos sobre la propiedad.
• Seguros*: Los seguros de propietario de vivienda, inundación y riesgo protegen contra daños a la propiedad debido a los elementos y otras crisis.

*Dependiendo del tipo de préstamo, los impuestos y los seguros los cobra la entidad crediticia y se mantienen en una cuenta de depósito en garantía. Es responsabilidad de la entidad crediticia administrar la cuenta, desembolsar los fondos para pagar esos costos a medida en que se incurren. Las entidades crediticias con frecuencia mantienen un margen de reserva para asegurarse de que haya fondos suficientes para pagar la totalidad si aumenta algún gasto.

En una hipoteca con tasa fija, el pago mensual del principal y los intereses se mantienen constante durante la vida del préstamo. Las hipotecas con tasa fija funcionan bien si usted tiene ingresos fijos o tiene planeado permanecer en su casa durante más de 5 años pues ofrecen pagos estables y protección a largo plazo contra las crecientes tasas de interés de las hipotecas.

Después de un período de tasa fija predeterminado, una hipoteca con tasa ajustable (ARM) se ajusta anualmente de acuerdo con las tasas actuales del mercado. Usualmente ofrece tasas iniciales más bajas que una hipoteca con tasa fija, pero puede aumentar después del período con tasa fija. Las hipotecas con tasa ajustable son ideales si usted no califica para tasas de interés fijo más altas, si puede manejar financieramente los pagos fluctuantes o si tiene planificado vender en los siguientes 5 a 10 años.

Hay muchos tipos de hipotecas con tasa ajustable, pero son estructuralmente iguales. Después de un período de tasa fija predeterminada, la tasa de interés puede aumentar o disminuir dependiendo de las condiciones del mercado. Habitualmente se calcula agregando una tasa de índice actual y un margen. La cantidad máxima que puede fluctuar la tasa de interés durante cualquier período de ajuste, y durante la vida del préstamo, usualmente tiene un límite.

Un préstamo solo de intereses es no amortizado: sus pagos mensuales solo son para los intereses hasta la fecha de vencimiento, cuando se deberá pagar la cantidad del principal en un solo pago. 

En un esfuerzo por ayudar a las familias con ingresos bajos a moderados a ser propietarios de vivienda, Provident ofrece préstamos de Federal Housing Administration con tasas competitivas y requisitos de pago inicial tan bajos como el 3.5 %. Los FHA tienen tasas tanto fijas como ajustables y una variedad de plazos. Lo más importante, ofrecen más flexibilidad que los préstamos convencionales, aceptan solicitantes a los que se les habría denegado por su incapacidad de hacer un pago inicial (como graduados universitarios recientes o personas tratando de completar su educación), con una relación deuda-ingresos más alta, o con una calificación de crédito dañada por bancarrota o ejecución de la hipoteca.

Para obtener más información sobre los préstamos de FHA, visite www.fha.com.

Un préstamo sobre la plusvalía y una línea de crédito garantizada por la plusvalía son opciones de financiamiento con intereses bajos que prestan contra el valor líquido de la vivienda; sin embargo, un préstamo sobre la plusvalía obtiene la cantidad total y una HELOC funciona más como una tarjeta de crédito (usted tiene cierta cantidad de dinero para prestar y pagar, pero puede tomar lo que necesita a medida que lo necesita). Esto, además de la tasa de interés variable, significa que su pago mínimo mensual fluctuará.

Por el contrario, los préstamos sobre la plusvalía tienen tasas de interés fijas. Debido a esto, son más adecuados para las renovaciones de la vivienda, pagar la deuda y los gastos de la universidad. Las HELOC funcionan mejor para mejoras menores a la casa, electrodomésticos, facturas médicas y gastos inesperados.

La APR (tasa porcentual anual) representa el costo de la hipoteca como tasa anual. Hay dos APR que debe tener en cuenta. La primera es la APR nominal, que es la tasa de interés mensual multiplicada por 12. La segunda es la APR real, que toma en cuenta la capitalización compuesta y cualquier cargo que se cobre sobre el préstamo, incluyendo los puntos de la cuenta, seguro de hipoteca privada, cargos de inicio, etc. La APR real le permite comparar los préstamos hipotecarios con más facilidad.

Un punto equivale al 1 % de la cantidad de la hipoteca. Pagando los puntos por adelantado, puede reducir su tasa de interés, lo que significa pagos mensuales de la hipoteca más bajos.

El Seguro de hipoteca privado (PMI) funciona muy parecido a la póliza de seguro usual, pero protege a la entidad crediticia contra pérdidas en el caso del incumplimiento de pago. La obtiene la entidad crediticia, pero la paga el prestatario (con una prima mensual); con frecuencia es obligatoria si el pago inicial o el valor líquido de la vivienda es menos del 20 % para una nueva compra o refinanciamiento. De esa manera, la entidad crediticia puede asumir el riesgo adicional que representa recibir menos dinero al inicio o que el valor líquido de la vivienda sea menor.

El incumplimiento de pago de un préstamo o la ejecución de la hipoteca activa el pago de la póliza, lo que cubre una parte del saldo del principal que se adeuda todavía: usualmente es la diferencia entre el pago inicial del 20 % y lo que usted pagó por adelantado.

El costo de una póliza está basado en la cantidad del préstamo, el pago inicial y su puntaje de crédito. Puede variar del 0.5 % al 1 % de la cantidad total del préstamo, que después se divide entre 12 y se agrega al pagaré mensual de la vivienda.

Por lo tanto, anímese, ese pago inicial del 20 % que parece imposible ¡no tiene que interferir en el camino de convertirse en propietario de vivienda!

Una relación préstamo a valor es la cantidad de la hipoteca dividida entre el valor de la propiedad. Por ejemplo, si el precio de venta es $100,000 y la cantidad de la hipoteca es $75,000, la razón préstamo a valor es 75 % ($75,000 dividido entre 100,000). Eso significa que la entidad crediticia está prestando el 75 % del valor total de la propiedad.  

Los cargos están sujetos a cambio en cualquier momento y no son reembolsables. Llame al Departamento de Inicio de Hipotecas al 1-888-534-8979, ext. 5450, para obtener más información.